Girne ve Lefkoşa’da inşa ettiği konut projeleriyle tanıyoruz Aderans Construction’u. Aynı anda birden çok farklı proje geliştiriyor ve pandemi döneminde bile büyümesine hız kesmeden devam ediyor. Aderans Construction Direktörü Kazım Doğramacı Kıbrıs Emlak Merkezi’nin sorularını cevapladı. İşte röportajımız..
Kıbrıs Emlak Merkezi kurumsal üyelerinden Aderans Construction.
Pandemi krizinde herkesin küçülmeye gittiği dönemde yatırımlarını artırdı. Müşteri ihtiyacını doğru analiz ederek yeni bir konsept geliştirdi. “My House” konsepti.. Bu konsept çok beğenildi ve lüks projeler içerisinde yaklaşık 1 ayda satışı tamamlanan projeler var.
Bu başarısının sırrını, Lefkoşa ve Girne piyasasının farkını, müşterilerinin ihtiyaçlarını ve daha birçok konuyu Aderans Construction Direktörü Kazım Doğramacı’yla konuştuk. Kazım Bey hem inşaat firmalarına hem de yatırımcılara önemli mesajları var.
Detaylar röportajımızda..
Keyifli okumalar..
“18 Yıllık İnşaat ve Proje Tecrübesi”
Öncelikle Aderans Construction’u anlatır mısınız bize? Ne zaman kuruldunuz, kaç aileyi konut sahibi yaptınız?
Kazım Doğramacı olarak benim mesleki hayatım 2004 yılında mimar olarak başladı. 2014 yılına kadar da proje işleri ile ilgilendim, inşaatın içindeydim.
Yeterli bilgi birikimi, tecrübe ve sermayeyi kazandıktan sonra, 2014 yılında Aderans Construction’ı kurdum ve inşaatlara başladık.
O dönemde Girne’de konut satışı çok hızlıydı. Tabiri caizse yap-sat değil de sat-yap yapıyorduk, tam da bizim şirketi kurup inşaata başladığımız yıllardı. O dönemi güzel yakaladık, işlerimizi ve sermayemizi büyüttük. Girne bölgesinde yaptığımız projelerden sonra Lefkoşa yatırımlarına başladık.
Pandemi dönemine kadar ağırlıklı apartman inşa ediyorduk ancak pandemi döneminde toplumun yaşam alanlarıyla ilgili değişen ihtiyaçlarını keşfettik. Geniş alanları olan, mümkünse bahçesi olan yaşam alanları gibi. Değişen ihtiyaçlarla birlikte biz de rotamızı değiştirmeye karar verdik, villa projelerine başladık ve bu projelerimizde de başarılı olduk.
Girne’de Karmi, Ozanköy, Zeytinlik bölgelerinde lüks villa projeleri inşa ediyoruz.
Prestijli bölgelerde, lüksü standart olarak sunan yapılar yapmayı hedefledik. Şöyle açıklayabilirim, havuzundan ısıtma-soğutma sistemi vs. ürünleri konut projelerimize dahil eden bir sistem geliştirdik, bu sistemle konutun yetersizliği yüzünden satış sonrası ortaya çıkacak olan ek bedellerle müşterilerimizi ve ekibimizi yormamayı hedefledik ve bu tip projelerimiz çok rağbet gördü.
İnsanlara daha düşük bedelle bir şey satıp arkasından ek bedellerle uğraştırmaktansa baştan her şeyi projenin içine koyuyoruz ve fiyatı ona göre belirliyoruz. Bu da insanlara daha kolaylık sağlıyor.
“Girne’de Hedef Yabancı Alıcılar, Lefkoşa’da ise Yerli Alıcılar”
Hem Girne’de hem de Lefkoşa’da inşaatlar yapıyorsunuz. Peki iki farklı bölge ve iki farklı hedef kitleye yönelik çalışmaları kıyaslarsanız hangi bölge daha avantajlı?
Geçmiş zamana ve şimdiki zamana baktığımda, her zaman Girne piyasası daha avantajlı. Bizim yabancılara satış yapmamız gerekiyor, yerlinin alım gücü çok düştü. Özellikle pandemi ve döviz krizi yerlinin alım gücünü maalesef düşürdü. Biz de yabancı yatırımcının tercih edeceği konut projelerini hızlandırdık.
Lefkoşa’da yaptığımız konutlar genelde orta sınıfa hitap eden projeler. Çünkü Lefkoşa ve Girne alıcı profili farklı. Lefkoşa’da alım gücü daha düşük olduğundan dolayı herkesin konut alabilmesi için şirket vadeli projeler satıyoruz. Girne’de böyle bir kampanyamız yok. Yani Girne’de yabancı piyasa, Lefkoşa’da yerli piyasayı hedefleyen projeler üretiyoruz.
Bölge ile ilgili müşteri tipine göre projelerimizi de satış politikalarımızı da şekillendiriyoruz.
“Girne’de İnşaatı Bitmeden Satılan Projelerimiz var”
Peki hangi projeleriniz şu an satışta?
Girne’de 7 projemiz var. Karmi projemizin inşaatı devam ediyor ancak satışı bitti. Ozanköy’de villa projemiz var ve Zeytinlik bölgesinde 2 tane villa projemiz var.
Bunun yanı sıra Alsancak bölgesinde ticari portföyümüz var. Hem ana cadde üzerinde 2 projemiz var, ticari dükkân sattığımız hem de konutları var. Ayrıca Alsancak içinde Aladağ İnşaat ile birlikte yaptığımız GreenStar projemiz var.
İsimleriyle söylemek gerekirse, Alsancak’ta Sky Plaza-1 ve Sky Plaza-2 ticari ve apartman projelerimiz, Karmi’de My House- Karmi, Ozanköy’de My House Trio ve Zeytinlik’te de My House Templos villa projelerimiz var.
“Odak Noktamız My House Premier”
Yeni projeleriniz var mı? 2022 hedefleriniz neler?
Çok yakında yeni bir proje açıklayacağız. Çatalköy bölgesinde yeni bir villa projesine başlayacağız.
Bunun yanı sıra Karmi, Ozanköy ve Zeytinlikte ki villa projelerimiz devam ediyor. Şunu da belirtmek istiyorum ki, Zeytinlik, Karmi ve Ozanköy bölgelerinde yaptığımız tüm projeler Türk Malı arsa üzerindedir.
Şu anda odak noktamız Zeytinlik’te yeni başladığımız 20 adet lüks konuttan oluşan projemiz ve bu projemizin adı da My House Premier. Arazi çok güzel, hem manzara hem de ulaşım olarak çok kıymetli bir noktada bulunuyor. Projenin inşaatına başladık ancak satışına Mart sonunda başlayacağız.
Lefkoşa’da Hamitköy’de müstakil konut projemiz var. Bunun yanında Metehan, Küçük Kaymaklı’da 2 noktada, Kızılbaş’ta ve Gönyeli’de devam eden apartmanlarımız var. Kimisi bitme aşamasında, kimisi karkas aşamasında kimisi de yeni başlamış durumda.
Lefkoşa’da da inşaatlarımıza ara vermeden devam ediyoruz. Alım gücü düştü evet biliyoruz ama ona göre alternatifler üretmeye devam ediyoruz. İngiltere’de yaşayan Kıbrıslı Türkler konutlarımıza ilgi gösteriyor. Biz de bu alanda kendimizi geliştirmeyi planlıyoruz.
“En Büyük Avantajımız Samimi ve Dürüst Olmamız”
Yatırımcılar neden Aderans Construction’u tercih ediyorlar?
Müşteriye karşı katı değiliz, anlayışlı ve esnek davranıyoruz. Bu iş bizi yoruyor tabi ki ama böyle çalışmak bizi mutlu ediyor.
Müşteriye ger dönüşleri hızlı yapıyoruz. Bu yüzden de tercih ediliyoruz, tavsiye ediliyoruz.
Müşterilerimize samimi ve dürüst yaklaşıyoruz.
Proje yaparken de konumuna ve kalitemize çok özen gösteriyoruz. Bu ve bunun gibi birçok başlık var.
Bizden ev alan insanlar genelde memnunlar. Neticede ev insan yapımı bir ürün bazen ufak tefek hatalar çıkabiliyor. Burada niyet önemli. Biz dürüşt yaklaşıyoruz, çıkan ufak tefek problemleri hızlıca çözmeye odaklanıyoruz ve neticede insanlar bu durumdan memnun kalıyorlar.
Yaptığımız işin, sattığımız konutun arkasındayız.
Kaç konut inşa ettiniz şimdiye kadar?
İki yüzün üzerinde bitirmiş olduğumuz konutumuz var. Bu yıl sonu itibariyle üç yüz rakamını yakalayacağız. Konut yapımında yaşanılabilir olması bizim için çok önemli bir nokta. Evleri sırf yapmak için değil kaliteli yaşam sunmak için inşa ediyoruz.
“Büyümemizin En Önemli Sebebi Öz Sermaye İle Çalışıyoruz”
Bu dönemde insanlar genelde yatırımlarında duraksama dönemine girdiler ancak bu verdiğiniz rakamlarla siz 2022 yılında ciddi bir büyüme hacmi yakaladınız. Bu başarıyı neye borçlusunuz?
2014 yılında inşaata başladığımızda biz rotamızı, doğru konumda, doğru müşterilere satılacak ürünlere çevirdik. Bizim şu anda satışta olan projelerimizde, %90 insanlar lokasyonu çok beğenir. Hem villa hem apartman için bu böyle. Yanlış lokasyona yatırım yapmadık, birinci sebebi bu.
İkinci sebebi ise ağır banka borç yükleriyle girmedik bu işe, ağırlıklı olarak kendi öz kaynağımız ile işlerimize devam ediyoruz; bu yaklaşımımızın avantajıyla kriz ortamında manevra yeteneğimiz kısıtlanmadı. Yakın meslektaşlarımız var ki ciddi banka yükleriyle yapıyorlar inşaatlarını. Yeri geliyor dairesine indirim yapıp, satıp onu nakde çevirmek zorunda kalıyor, banka borcu ödüyor. Bizim böyle bir durumumuz yok çok şükür.
Üçüncü de dürüstlük. Gerçekten dürüstlük kazandırıyor.
Müteahhitlere tavsiyeleriniz var mı?
Fizibilite.
Projelere başlamadan maliyet, satış, iyi ve kötü senaryo çalışması çok önemli. Biz her zaman bir projeye başlamadan hep kötü senaryoya göre hazırlanırız. Çok şükür şimdiye kadar da kötü bir senaryoyla karşılaşmadık ama hep hazırlıklıydık. Kötü senaryo uygunsa o projeden başarısız ayrılmazsınız. Ancak kötü senaryo uygun değilse sadece iyi senaryoyu planlarsanız, o zaman durum riskli olabilir.
Dünyada ve ülkemizde krizler bitmiyor. Pandemi vardı, döviz krizi geldi, savaş başladı. Hal böyle olunca dikkatli olmakta ve doğru plan yapmakta her zaman fayda var.
Savaş Kuzey Kıbrıs’ta ki gayrimenkul sektörünü nasıl etkiler?
Eğer uzarsa kötü etkileyecektir. Mevcut kriz başka ülkelere sıçramasa dahi kötü etkiler. Bu savaş Avrupa’nın göbeğinde yapılıyor. Bir an önce ateşkes olmalı. Rus yatırımcılar para çıkaramıyorlar, nasıl yatırım yapsınlar? Bu ülkede de yatırım yapan Rus yatırımcılar ciddi boyutta.
Yatırımcıya mesaj
Yatırımcılar bence emlak danışmanı üzerinden ilerlemeliler. Emlak danışmanı onu doğru firmaya ulaştıracaktır. Sormaları ve öğrenmeleri gereken birçok konu var. Malın ipotek durumu, lokasyonu, giderleri vb. birçok konu önemli. Emlak danışmanı burada devreye giriyor ki doğru mala yönlendirsin. Emlak danışmanlarımıza da burada oldukça önemli bir görev düşüyor. Müşteriye karşı dürüst olmalı ve doğru ihtiyaç analizi yapıp doğru yönlendirme yapmalılar. Yani tüm emlak danışmanları değil güvenilir ve sürdürülebilir emlak danışmanlarına ulaşsınlar.
Ve tabi ki konut alacakları müteahhit firmayı da çok iyi araştırmaları lazım. Hem dijital platformlardan hem de mümkünse yerelde araştırsınlar. Sadece emlak danışmanının omuzuna bu yükü yüklemesinler.
Bir konsept geliştirdiniz, My House konsepti. Biraz bundan bahsedelim istiyoruz.
Biz pandemi sonrası 6 villalık bir proje geliştirdik ve bu proje çok iyi bir lokasyondaydı.
Her şey dahil bir konsept geliştirelim istedik. Havuzundan, kullanılan malzemelerin en kaliteli olması ve VRF sistemi dahil olarak her şey dahil bir konsept geliştirdik. Biz Karmi projesini bu mantıkla inşa ettik ve 29 günde 6 villayı da sattık ve bu pandemiden dolayı ilk kapanışımızın hemen sonrasıydı.
Pandemi sonrasında toplumdaki bu ihtiyacı görünce iyi lokasyona ve her şey dahil konseptine bir ilgi ve ihtiyaç olduğunu anladık. Bunun üzerine farklı lokasyonlarda “My House” ismiyle yeni projeler başlattık, Karmi’deki kadar hızlı olmasa da ciddi bir ilgi var, projelerimizde güzel bir satış grafiğimiz var.
“İnşaat Gelen Zamlar Yüzünden Yeni Yapılan Konutlar Daha Yüksek Fiyattan Satılacak”
İnşaata gelen zamları nasıl yorumluyorsunuz?
Biz Lefkoşa’da 45-50 bin GBP bandında apartman dairesi satıyorduk ve taksitlendirme yapmazsak satamıyorduk. Şimdi döviz bazında gelen zamlarla birlikte bu konutları 60-65 bin GBP bandına çekmemiz gerekiyor ve bu da satışları neredeyse imkansız hale getiriyor
İnsanların kredi alabilmesi için faizlerin düşmesi lazım, biz bu fiyatlara dahi satmakta zorlanırken nasıl fiyat artışı yapabiliriz. TL’ye yüksek faiz uygulanması ve döviz borçlanmanın zorlaştırılması bu işi daha da çıkmaza sokuyor. Genç çiftler bizden ev almaya geliyor ve ofisimizden boynu bükük ayrılıyorlar. Bu çok üzücü bir şey. Çözülmesi gereken bir konu. Devletin bu konuyu çözmesi gerekir, Avrupa’da mortgage var bizde o imkanda yok. Faiz oranlarımız onlara göre oldukça yüksek.
Bunlar düzelmeden yerel piyasada satış açılmaz. Kısa vadede ne yazık ki durum bu. Ancak uzun vadede hiçbir kriz kalıcı değildir, mutlaka çözülür. Sadece bu defa krizler çok art arda geldi. Dövizi, pandemisi derken bitmedi. Her zaman şu örneği veririm, boksör maça çıktığında 2 round arası dinlenir değil mi, ama biz devamlı dayak yiyoruz, krizlerden dinlenemedik. Maç arası, round arası yok; ama yine de maçımıza yılmadan devam ediyoruz.
“İskele ve Esentepe Piyasası İçin Satış Ekibi Kurulması Şart”
Siz hem Girne hem de Lefkoşa’da inşaat yaptığınız için sormak istiyoruz, Lefkoşalı müteahhitlerin Girne Esentepe ve İskele bölgesinde yatırım yapma fikirlerini nasıl yorumluyorsunuz?
Biz Aderans olarak tüm bölgelerde yatırım yapma gücümüz var. Ancak şu an yapmıyoruz. Bu bölgelere yatırım yapmadan önce satış kanadını geliştirmek çok çok önemli. Buralara yatırım yapmaya çalışan arkadaşlara söylüyorum, satış ayağınızı geliştirmeden bu bölgelere başkaları satıyor diye yatırım yapmayın. Doğru dijital altyapı kuruldu mu, doğru satış politikası var mı? İş araziyi alıp projeyi yapmakla bitmiyor. Satabilecek doğru ekip ve dijital altyapı kurulduğunda her proje satılır.
Bugün İskele’de ve Esentepe’de satış yapan ve proje geliştiren firmalar bu işi nasıl yapıyor, doru satış ekibi ve doğru satış politikası.
KIBRIS EMLAK MERKEZİ
Etiketler: aderans constructionEn güncel haberlere erişmek için mail listemize abone olun
