Kıbrıs inşaat sektörünün köklü firması Emtan Construction Yönetim Kurulu Başkanı Emin Tanlı, piyasayı Kıbrıs Emlak Merkezi okurları için yorumladı. Müteahhitlere hayati uyarılar yapan Tanlı, yatırımcılara da mesajlar verdi. İşte detaylar.
Kıbrıs inşaat sektörüne prestijli konut projeleri kazandırıyor, her yıl kalite çıtasını daha da yukarı çekiyor.
Girne bölgesinin güçlü firmalarından Emtan Construction Yönetim Kurulu Başkanı Emin Tanlı, Kıbrıs’ın ilk ve tek emlak haber portalı Kıbrıs Emlak Merkezi’nde konuğumuz oluyor.
Sektörün duayenleri arasında gösterilen Emin Bey ile hem Emtan’ı konuştuk, hem de piyasayı değerlendirdik.
Emin Tanlı’nın inşaat firmalarına da, KKTC’de yatırım düşünenlere de dikkat çeken mesajları var.
İşte röportajmızın detayları…
İnşaat ve emlak piyasası için olumsuz senaryoların konuşulduğu bir dönemden geçiyoruz. Siz yılların tecrübesiyle nasıl okuyorsunuz tabloyu?
Net konuşmak gerekirse, piyasada olumsuz tablonun devam edeceğini düşüyorum.
Özellikle dövize istikrar gelmediği, para stabil kalmadığı sürece, insanlar önünü net göremiyor ve bu dönemlerde yatırımcılar gayrimenkul alımlarını erteliyorlar.
“DURGUN BİR DÖNEME GİRİYORUZ, FİRMALAR TEDBİR ALMALI”
Ben 2020 yılını da kaybettiğimizi düşünüyorum. 2020 yılının sonuna kadar krizin devam edeceği kanaatindeyim. Herkes tedbirini ona göre almalı. Tedbir alan firmalar devam edecek, alamayan firmalar ise sıkıntı yaşayacak. Şu anda böyle bir dönemden geçiyoruz.
Her şirketin bir politikası olmalı. Emtan olarak bir projeye başlarken daima 3 senaryomuz olur. Birincisi en iyi senaryo, ikincisi olması gereken senaryo ve üçüncüsü ise en kötü senaryo. Emtan olarak biz daima en kötü senaryoya göre hazırlanırız. Eğer birinci senaryoyla karşılaşırsak çok iyi gittik deriz, ikinci senaryoyla karşılaşırsak beklentilerimizi karşılamış oluruz, üçüncü senaryoyla karşılaşırsak da hazırlıklarımızı buna göre yaptığımız için her hangi bir ciddi sorun yaşamayız.
Proje ve fizibilite raporları kağıt üzerinde çok kolay görünmesine rağmen, sonuçlar bazen kağıt üzerinde ve düşünüldüğü gibi gerçekleşmiyor. Emtan olarak biz bu sonucu her zaman göz ardı etmiyoruz ve tedbirlerimizi alıyoruz.
“BANKA KREDİSİ İLE KONUT YAPAN MÜTEAAHİTLERİ ZOR GÜNLER BEKLİYOR”
Yaşanan bu darboğazda, finansmana kolay ve ucuz ulaşılamamasının da etkileri var mı?
KKTC gibi ülkelerde finansmanın çok pahalı olduğu bir gerçektir. Bankadan finansman kullanmak kriz dönemlerinde çok sıkıntı ve sorunlar yaratabilir. Bankalardan finansman kullanan firmalar, genellikle sorun yaşamaktadırlar. Bu dönemde öz kaynağı güçlü olan firmalar daha az sorun yaşar ve bu sıkıntılı süreci daha kolay yönetebilirler. Bu dönem özellikle banka kredisi kullanmak için uygun bir dönem değil. Geçmişte kriz dönemlerinde çok sorun yaşayan ve iflas eden bir çok firmaya tanıklık ettik.
Bizim gibi ülkelerde öngörüyle işler maalesef yürümüyor. Banka finansmanı ile müteahhitlik hizmeti vermek çok zor. KKTC’de müteahhitler yüksek karlılık ile çalışmıyorlar. Emlakçıya verilen komisyonlar çok yüksek, devlete ödenen vergiler vs olması gerekenden çok fazladır. Bir projenin sonunda eğer satışlarınız iyi gitmişse ve kendi öz sermayenizi doğru kullandıysanız çok küçük karlarla projeyi tamamlayabilirsiniz. Eğer projenizi banka finansmanı kullanarak yapacaksanız, 2 yıllık bir projede finansman gideriniz yaklaşık %20 oranında artar. Eğer kriz dönemine denk gelmişseniz ve beklediğiniz satışları gerçekleştiremezseniz sıkıntılar başlar ve bırakın kar yapmayı projede zarar edersiniz.
KKTC’de maalesef bu şekilde çalışan bir çok firma vardır.
“PİYASADA BÜYÜK İNŞAAT FİRMALARI SIKINTI YAŞARSA TÜM PİYASAYI ETKİLER”
İnşaatı duran projeler var, bazı büyük firmalar için iflas söylentileri kulaktan kulağa yayılıyor. Bu süreç piyasa oyuncularını ve yatırımcıyı nasıl etkiler?
Biz de duyuyoruz ama ben hiçbir firmanın mali yapısını bilemem. İnşallah duyduklarımız doğru değildir. Eğer doğruysa ve büyük firmalar mali sıkıntı yaşarsa bu tüm gayrimenkul piyasasını olumsuz yönde etkiler. Tedirgin olan yatırımcı piyasadan gayrimenkul alırken doğal olarak 3 defa düşünecektir. Konut almak isteyen yatırımcı, bitmiş konut ve tapusunu almadan ödeme yapmak istemeyecektir. O zaman da Müteahhit proje süresi boyunca inşaatın tüm finansmanını kendisi karşılayacaksa, Müteahhitliğin cazibesi kalmaz.
“BİR MÜTEAHHİT İFLAS ETTİM DERSE SEKTÖR 2-3 YILINI KAYBEDER”
Peki ya o olumsuz senaryolar gerçekleşirse, yani iflaslar yaşanırsa ne olur?
Sosyal medya ve gazetelerde bazı müteahhit firmaları için çıkan söylentiler doğru ise piyasa uzun süre etkilenir. Emtan olarak ANNAN planı sonrası, 2007-2011 yılları arasında konut satışları çok azaldı. Bu süreç 2-3 yıl sürdü. 2011 yılından sonra konut satışları tekrar başladı. Eğer böyle bir durum olursa az önce 2020 yılı demiştim fakat bunu 2021 olarak revize etmek gerekir.
Bahsedilen firmalar mali sıkıntıya düşerse sektör 2-3 yılını kaybeder. Bu dönem piyasada yüzlerce konut yapan firmalar vardır. Sektörde yalnızca konut alanlar değil, Müteahhit firmalara hizmet veren taşeronlar, malzeme tedarikçileri, bankalar ve daha bir çok sektör etkilenir.
“MOTİVASYONUMUZUN KAYNAĞI HEDEFLERİMİZDEN SAPMAMAMIZDIR”
Birçok firmanın proje ertelediği dönemde, Emtan yoluna hızla devam ediyor. Nedir bu motivasyonun kaynağı?
Emtan İnşaat olarak, proje ve yatırımlarımızı 5 yıllık programa göre yapıyoruz. 5 yıl içinde hangi inşaata ne zaman başlayacağımızı ve ne zaman tamamlayacağımız programımızda bellidir. Bu yatırımların tüm proje ve finansmanının nasıl olacağını öngörerek hazırlıklarımızı yaparız. Bu yaptığımız planlamada genel olarak radikal bir değişikliğe gitmiyoruz. Bugün piyasa çok hızlıdır, biz 100 konut yapacaktık hemen 300’e çıkaralım düşüncesine girmeyiz. Nasıl planladıysak planımıza sadık kalırız. Hedeflerden sapmayız. Bizim 2022 yılına kadar hangi projelere başlayacağımız, hangi projeleri bitireceğimiz günü gününe bellidir. Yıllardır hiç tarihlerimizde sapma olmadı bundan sonra da olmayacak.
“BASAMAKLARI BİRER BİRER ÇIKMAYI TERCİH EDİYORUZ VE İNSANLAR BİZE GÜVENİYOR”
EMTAN İnşaat olarak 30 yılı aşmış köklü bir firmayız. 5 yıllık planlarla hareket ediyoruz. Şirket olarak basamakları birer birer ve kalıcı olarak çıkmayı tercih ediyoruz. Basamakları onar onar çıkmaya çalışırsanız geri düşebilirsiniz. Bazı firmalar basamakları on on çıkmak istiyor, fakat bir yere gelince de ilerleyemiyorlar ve geriye geliyorlar.
Bizim şu anda devam eden 5 şantiyemiz var. İnşaatlarımız aksama olmaksızın devam etmektedir. Satış sözleşmelerimize bağlı kalarak taahhüt ettiğimiz şartlara ve teslim tarihlerinde hiçbir sapma olmadan gününde teslim etmek için yoğun çaba gösteriyoruz. İnşaatlarımızın %70’i satılmış durumdadır. Bizden konut alan müşterilerimiz bize güvendikleri için yatırım yapmaya devam ediyorlar. Emtan yeni projeye başlarken daha önce Emtan inşaat’tan konut almış müşterilerimize yeni projemizi sunuyoruz. 1-2 ay içerisinde genelde projenin %20sini eski müşterilerimize satıyoruz.
Piyasada sıkıntı var mı? Var, ancak biz hedeflediğimiz satışları gerçekleştirmiş durumdayız ve yolumuza devam ediyoruz.
EMTAN WEST PARK İÇİN GERİ SAYIM
Hangi projeler var yol haritanızda?
Girne içerisinde Emtan Point’e başladık. 2 yıl sonra teslim edilecek butik bir proje.
Ayrıca 2020 yılında Alsancak’ta başlamayı hedeflediğimiz ve proje çalışmalarının devam ettiği EMTAN WEST PARK projemiz ile farklı bir konsepti emlak piyasasına sunmayı amaçlıyoruz. 2020 yılının ilk aylarında WEST PARK projemizi tanıtacağız. Bunun müjdesini şimdiden vermiş olalım.
“BÜTÇE SIKINTISI OLAN FİRMALAR YENİ PROJE AÇMASIN, ELİNDEKİ PROJELERİ TESLİM ETSİNLER”
İnşaat firmalarına öneriniz var mı?
Maddi yönden sıkıntısı olan firmalar yeni proje açmasınlar. Devam eden projelerini bitirip teslim etsinler. Mümkün olduğunca banka kredisi kullanmasınlar. Çünkü bizim gibi ülkelerde 3 ay sonra ne olacağını bilmeden hareket etmek doğru değil.
Maddi sıkıntı yaşayan firmalar yeni proje açarak maddi durumlarını kurtarmaya çalışıyorlar. Belki bir süreliğine günü kurtarıyorlar, ama bu durum şirketi uzun vade de daha da çıkmaz bir duruma ve batağa sürüklüyor.
Kısa ve uzun dönem planlama yapmaları gerekiyor. Uzun dönem planlamalarına çok önem versinler. Piyasadaki dalgalanmalara göre hareket etmesinler ve planlarına sadık kalsınlar.
“BÜROKRASİ VE HANTAL YAPI KALKMALI”
Kıbrıs’ta yatırım düşünenler için tavsiyeleriniz neler?
KKTC’ye yatırımcı neden yatırım yapsın? Yatırım yapmaya gelen yabancı yatırımcıya devlet destek mi oluyor, yoksa tüm devlet bürokrasisini önüne mi koyuyor? KKTC’de maalesef yatırım yapmaya gelen yabancı yatırımcılara tüm zorlukları, devletin hantal bürokrasisini önüne koyduğumuz sürece KKTC’ye yabancı yatırımcı kesinlikle gelmez. Gelenler de maalesef nasıl kaçacağını şaşırıyor.
Biz Kıbrıslı yatırımcılar olarak devletin bu hantal yapısından, bürokrasiden bunalmışken yabancı yatırımcı niye KKTC’ye yatırıma gelsin? Yabancı yatırımcının ülkemize gelmesini istiyorsak, acilen bürokrasiyi ve hantal yapıyı kaldırmamız gerekiyor.
“KONUT ALACAKSANIZ FİRMALARI MUTALAKA ARAŞTIRIN”
Konut yatırımı düşünenler nasıl ilerlemeli?
Konut alacak yatırımcılar konut alacakları müteahhit firmaları mutlaka araştırsınlar. Hangi firmalarda sorun olup olmadığını soruştursunlar. Firmaların taahhütlerine sadık kalıp kalmadıklarını kontrol edip ona göre karar versinler. Projeler arasındaki fiyat farklarına aldanmasınlar, projenin içeriğinde hangi malzemeler ve hangi özellikler olduğuna dikkat etsinler. Bu süreçte Kıbrıs Emlak Merkezi olarak yatırımcılara detaylı araştırma ve firmaları inceleme fırsatı sunduğunuz için sizi de kutlarız.
“2020 YILINA KADAR SIKINTI DEVAM EDECEK”
Son olarak ilave etmek istediğiniz bir konu var mı?
Biliyorsunuz şu anda piyasada Resale dediğimiz bir döngü var. Daha önce yatırım için konut alanlar aldıkları gayrimenkulleri piyasa değerinin altına satmaya uğraşıyorlar. Piyasada bulunan Resale konutların satışı tamamlanana kadar yeni yapılan gayrimenkullerin satışı zorlaşıyor.
2007 yılında ANNAN planı sonrasında da benzer bir durum yaşandı. Bu süreç 3 yıl sürdü. Önce Resale olarak satışta olan ve piyasaya göre daha ucuz olan gayrimenkullerin satışı tamamlandıktan sonra yeni konut projeleri satılmaya başlandı. Şu anda da piyasada Resale olarak satışta olan bir çok konut stoku vardır. Bu bir süreçtir ve tahminimce 2020 yılının sonuna kadar piyasada bu sıkıntı devam edecektir.
Ekonomik kriz devam eder veya derinleşirse bu süreç daha da uzayacaktır. Son olarak eklemek istediğim, inşaat sektöründe durgunluğun bir süre daha devam edeceğini, herkesin de buna göre önlem ve pozisyon almasını tavsiye ederim.
Emtan Construction Yönetim Kurulu Başkanı Emin Tanlı’ya bu dolu dolu röportajı için teşekkür ederiz.
KIBRIS EMLAK MERKEZİ
Etiketler: emin tanlı, Emtan constructionEn güncel haberlere erişmek için mail listemize abone olun
