Gayrimenkul değerleme süreci Kuzey Kıbrıs emlak sektöründe nasıl işliyor? Burcu Ergin Kıbrıs Emlak Merkezi okurları için yazdı.
Değerli okurlar önceki hafta kısaca tanımladığımız gayrimenkul değerleme konusunun, bu hafta da ülkemizdeki durumundan bahsedelim.
öncelikle ülkemizde gayrimenkul değerlemeye profesyonel anlamda ilk olarak 2005-2006 yıllarında bir fiil bankaların konut kredisine parallel olarak geçildi. önceleri emlakcılar tarafından yapılmasına karşın zamanla gayrimenkul değerleme uzmanlarınca da verilmeye başlanmıştır.
11 yıl öncesi, yaklaşık olarak 2006 yılında ülkemizde faaliyet gösteren bir yurt dışı bankası konut kredisi vesilesi ile ekspertiz hizmeti vermek için firmamız ile sözleşme imzalamıştı. Tam teşekküllü, usülüne uygun ekspertiz (gayrimenkul değerleme) sistemi oluşturmak için adamızın başlıca şehirlerini gezmiş, tapu sistemi ile ilgili oldukça hummalı bir çalışma yapılmıştı. Belki de bu alanda dünyaya açılan penceremiz olmuş ve sonrasında da birçok banka bu sistemin takipçisi olmuştur. öyle ki tüm dünyada değerleme hizmeti ‘ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI’ rehber alınarak verilmektedir.
Bu standartlara gore kendini yetiştirmiş kişilerin düzenlediği raporlar geçerli kabul edilmektedir. Her ülkenin kendi içinde oluşturulmuş standartları olmasına karşın temelinde diğer global stadartlar ile benzerlik içindedir. örneğin taşınmaz değerlemesinde kullanılan ‘rayiç piyasa değeri’ her standartta karşımıza çıkabilmektedir. Tüm satışlarda genellikle bu değer üzerinden gidilmektedir.
Ülkemizde henüz bu uygulamaların hem verilen hizmette hem de yasalarımızda oturmadığını ve ciddi boşlukları olduğunu görmekteyiz. örneğin kapı komşumuz Rum tarafında gayrimenkul eksperleri kendi içinde koşulları olmakla birlikte tapu dairesinde gerekli araştırmalar yapabilmekte ve yapılan satış değerlerini ilgili tapudan gorebilmektedir. Mahkemelerde, vergi dairelerinde vb. resmi kurumlarda bu uzmanların raporları geçerli kabul edilmektedir. Yine Türkiye’de belediyelerde proje dosyaları eksperler tarafından incelenebilmektedir. Bizde ise maalesef bu yönlerde eksperlerin hiçbir yetkisi yoktur.
Metrekareye Dikkat
Projelerin görülmesi neden mi önemli, sizlere yaşadığım bir deneyim ile anlatayım.
Yeni tamamlanan bir apartman dairesi ekspertizi için müteahit firmanın mimarı ile gayrimenkulde buluştuk. Gayrimenkul 2+1 nitelikli bir daire. İç mekanların ziyaretinde mimar bana dairemiz 90m2 diyor. Her ne kadar elimde metre olsa da ilk ölçü yılların tecrübesi ile 90 olmadığını gösteriyor. Yaptığım ölçüm sonrası daire tkb. 70m2 civarı net yaşam alanlı çıkıyor. Mimara ölçüyü belirttiğimde de kendisinin içeri gidip bakacağını ve geri dönüş yapacağı hussunda fikir birliğine varıyoruz. Ancak tabii ki dönüş olmayınca ben tekrar arıyorum. Bunun üzerine bana ‘Haklısınız, ama daire 75m2, ortak alanları ile 15 m2 otoparkı yani 90 m2 diyor’. Aman tanrım, 15m2 otopark mı! Yaşam alanı içerisine otoparkı da dahil etmiş. Eee o zaman otoparka koltuk koyup oturalım mı yani! Düşünün ki 70-75m2 lik daire 90 diye pazarlanıp satışa sunuluyor. Siz alıcılar ise 75m2 lik daireye daha fazla para ödeyerek satın alıyorsunuz.
Emlakçıdan Emlakçıya Farklı Metrekare
Bu durum hep var, sadece ülkemizde değil tüm dünyada. Bu sebeple de ‘Uluslararası ölçüm Standartları’ yayınlanmış olup ofis ve konutlarda hangi bölümlerin kulanım alanında hangi bölümlerin dış alanda kalacağı bir standarda bağlanmıştır. Her ne kadar bunun ülkemizde uygulanması mümkün olamasa da, azami oranda dikkate alınmalıdır. Sonuçta bir alıcı olarak mutalaka projeyi müteahitten veya emlakcınızdan isteyin derim. Bunun örneklerini Girne’de son zamanlarda yapılan apartmanlarda da sıkça görmekteyiz. Aynı yap-sat projeler farklı emlakçılarda farklı metre karelerle pazarlanmaktadır.
Gerek eksper, gerek emlakçı, gerek alıcı gerekse satıcı hangi kimliğinizle olursanız olun bu sektördeki taraflar olarak gayrimenkulü iyi tanımak ve araştırmak, ileride oluşabilecek riskleri ve problemlerin önlemesinde ve piyasadaki güvenirliğin hizmet kalitesinin artmasınında başlıca misyonumuz olmalıdır.
Yeni konularla görüşmek üzere..
BURCU ERGİN
GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI
