Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak istiyorsanız, satın alma rehberini mutlaka okumalısınız. Detaylar sizin için hazırladığımız özel haberimizde.
Kıbrıs’ta emlak satın almanın başta gelen sebepleri muhteşem doğası, harika plajları ve zengin tarihsel mirasının yanı sıra her türlü yatırımcı açısından fayda/fiyat dengesinde Akdeniz’de satın alınabilecek en ucuz gayrimenkullere sahip olabilmektir.
Satın alma motivasyonunuz, ihtiyaçlarınızı karşılayacak gayrimenkulü belirlemenizde en önemli faktörlerden biridir.
Kıbrıs’a tatile geldiniz ve burada güzel bir yazlık mı almak istiyorsunuz? Ya da bulunduğunuz ülkede defteri kapatıp temelli yerleşmek mi istiyorsunuz? Belki de 7-10 senelik amortisman değeri ile uzun yada kısa vadeli kiraya vereceğiniz bir yatırım aracı düşünceniz var.
Bu ve benzeri soruların cevapları sizi farklı lokasyonlara ve bütçelere yönlendirecektir. Dolayısı ile hayal kırıklıklarını önlemek amacı ile satın alma sebepleriniz konusunda çok net cevaplarınız olmalıdır.
Ne istediğinizi bilmek uzun vadede size en güzel şekilde hizmet edecek gayrimenkule giden yolun ilk adımıdır.
Sizin gibi sonradan yerleşenlerin çoğunlukta olduğu bir sitede mi yaşamak istersiniz? Yoğunlukla Avrupa’dan gelenlerin yerleştiği şehir dışı sosyal aktiviteli apartman ve villa sitelerinden biri mi olsun yoksa Mağusa veya Girne içindeki yüksek binalarda Türkiye’den gelenler ve öğrencilerin çoğunlukta olduğu yerleşimler daha mı uygun olur?
Şehir dışında yaşamak şehir merkezinde yaşamaktan daha ucuzdur ve oranın yerlileri ile bütünleşmenize olanak tanır, ancak hastane, banka, resmi daireler, alış veriş imkânları için kilometrelerce yol yapmaya hazır mısınız? Değilseniz mesela Girne için şehir içi olmayan yakın mesafede Çatalköy, Alsancak, Lapta gibi yerleşimleri göz önünde bulundurmakta fayda olabilir.
Yazlık almayı düşünüyorsanız, siz yokken evinize kim bakacak? Ya da yazlık bir bölgede ev alıp yazlıkçılar evlerini kapatıp döndüğünde kendinizi ıssız bir yerde gibi hissedip rahatsız olur musunuz?
Gayrimenkulün yatırım aracı olarak satarken ki getirisi mi daha önemlidir yoksa uzun veya kısa vadeli kira getirisi mi?
Kıymetli paranızı harcamadan önce tüm faktörleri göz önünde bulundurarak lokasyon ve gayrimenkul tipine karar vermiş olmanız çok önemlidir.
Kalbinizin sesini dinleyin ama aklın yolundan da şaşmayın.
BÜTÇE
Satın alacağınız gayrimenkulün bölgesine ve tipine karar verdikten sonra bütçenizi oluşturun. Sizin için uygun olan bütçeye karar verdikten sonra KDV, Pul harcı, Tapu harcı gibi masraflar için üzerine yaklaşık %10 gibi bir masraf kalemi eklemeyi unutmayın. Buna ek olarak avukat masraflarını da göz önünde bulundurmalısınız.
TAPU ÇEŞİTLERİ
Kıbrıs’ta bir gayrimenkul almak üzere yola çıktığınızda tapu ile ilgili aşina olacağınız iki durum var. Birincisi tapuya Kıbrıs’ta koçan denir. İkincisi tapuların Türk koçanlı (74 öncesi yabancıların tapuları da dahil) , Eşdeğer ve Tahsis koçanlı olarak üç farklı kategoride adlandırıldığını duyacaksınız.
Başlangıçta bu farklı adlandırmalar zihin karışıklığına yol açabilir. Ancak şunu belirtmekte fayda var. Hukuki açıdan tek bir tapu vardır, o da size KKTC devleti tarafından verilecek olan tapudur.
Tüm tapu belgeleri KKTC Devleti İçişleri Bakanlığına bağlı Tapu ve Kadastro Daire’si tarafından imzalanır ve devletin güvencesini taşır. 1974 öncesi sahibinin kim olduğu bu anlamda önemli değildir. Ödemesini yaptığınız ve Bakanlar Kurulu kararı ile sahip olma izni aldınız gayrimenkulün tek yasal sahibi sizsiniz.
Tapu türlerini orijinlerine göre sınıflandıracak olursak;
- 1974 öncesi sahibi Kıbrıslı Türk veya yabancı olan tapulara Türk tapusu veya yabancıysa ‘74 öncesi tapu denir. Bu tür tapular diğerlerine oranla daha az bulunur ve yüksek rayiçle işlem görür.
- Eşdeğer tapular KKTC devleti tarafından Güney’de bıraktığı mallarının üzerindeki hakkından vazgeçmesi (haklarını KKTC devletine terk etmesi) şartı ile 1974 sonrası Kuzey’e yerleşen Kıbrıslı Türklere bıraktığı malının eşdeğeri karşılığı verilen yerlerin tapusudur. Günümüzde Kuzey Kıbrıs’taki tapuların çoğunluğu bu kategoridedir. İpotek açısından tüm bankalarda kredi verilen tapulardandır.
- Tahsis Tapu, asker veya devlet görevlisi olarak KKTC devletine üstü hizmet vermiş Kıbrıslı Türklere veya 1974 sonrası ekonomik kalkınmaya destek olmak amacı ile Türkiye’den getirilip devlet eli ile Kıbrıs’ın belli bölgelerine yerleştirilmiş olan Türk vatandaşlarına verilmiş gayrimenkullere çıkarılan tapulardır. Bu tapuların da gayrimenkul sahibi olmak anlamında diğerlerinden bir farkı yoktur. Bu cins tapulara Türkiye bankalarından Ziraat Bankası, İş Bankası ve Halkbank kredi vermektedir.
Tapuların orijinindeki farklılık birkaç sene öncesine kadar gayrimenkul fiyatlarında hatırı sayılır fiyat farkları yaratmış olsa da günümüzde durum eşitlenmeye doğru gitmektedir. Özünde siyasi bir konu olan tapu adlandırmalarını bir kenara bırakacak olursak, önemli olan tek bir konu vardır, o da 1974 sonrası tüm tapuların KKTC devleti tarafından verildiği, emniyetli oldukları ve bir başkası tarafından üzerinde hak iddia edilemeyeceğidir.
Kuzeydeki gayrimenkullerin 1974 öncesi Kıbrıslı Rum sahipleri 2006 yılında kurulan ve 2010 yılında Avrupa İnsan Hakları Komisyonu tarafından tanınıp görevlendirilen Taşınmaz Mal Komisyonu aracılığı ile tazminat isteme hakkına sahiptir. Taşınmaz Mal Komisyonunun kuruluş amacı terkedilen gayrimenkuller konusunda iki bölgeli, iki toplumlu bir siyasi anlaşma durumunda tarafların tazmin hakkı olup olmadığına ve miktarına karar vermektir. Bunun yanı sıra hak sahiplerinin başvurusu durumunda gerek taraflar arası özel anlaşmalar ile gerekse dava yolu ile de tazminata hükmedebilir. Bugüne kadar yapılan 6600’den fazla başvurunun 1300’den fazlası karara bağlanmış, ayrıca 33 başvuru da taraflar arası anlaşma ile sonuçlandırılmıştır. Burada gözden kaçırılmaması gereken nokta tazminatın özel kişilerden değil KKTC devletinden tahsil edileceği hususudur. Gelecekte Kuzey ile Güney arasında olası bir çözüm söz konusu olduğunda tazminat isteğinin muhatabı yine resmi makamlar olacaktır, bireysel tazminat istekleri söz konusu değildir.
HUKUKİ DANIŞMANLIK
Kıbrıs’ta gayrimenkul edinmeye karar verdiğinizde KKTC’deki yasal mevzuatın Türkiye’den farklı olduğunu keşfedeceksiniz. Bu bakımdan sizin çıkarlarınızı siz olmasanız da koruyacak bir yasal temsilci atamanızda fayda olacaktır. Yasal temsilciniz güvendiğiniz ve mevzuata hâkim bir emlak danışmanı olabileceği gibi, bir avukat da tutabilirsiniz.
Satın alma kararı verdikten sonra yapılacak ilk işlem güvendiğiniz kişiye bir vekâlet çıkartmak olacaktır. Bu vekâleti vereceğiniz kişi sizi temsil edecek ve imza yetkisine sahip olacaktır. Görevleri arasında almaya karar verdiğiniz gayrimenkulün resmi kurumlar nezdinde araştırmasını yapmak, inşaat şirketinden alıyorsanız şirketi ve izin belgelerini ayrıca ipotek durumunu araştırmak, tapu sorgusu yapmak, Bakanlar Kurulu’na mülk edinme izni için başvuru yapmak da olacaktır.
Tapu Dairesi’nden alınan olumlu raporlar sonrasına adınıza bir satış sözleşmesi hazırlanır ve imzalanır. Satış sözleşmesinin 21 gün içerisinde tapuya şerh edilmesi gerekir. Sözleşmeyi tapuya kaydederken %0,5 pul vergisi ödenir. Sözleşmenin tapuya kaydından itibaren gayrimenkul 3. Kişilere satılamaz, devredilemez ve üzerine ipotek konamaz.
İskâna hazır veya 2.el bir gayrimenkul aldıysanız sözleşme şartlarına uygun olarak satış tamamlanır. Tapu devri ile birlikte anahtarlarınız ve elektrik, su, belediye gibi yerlere yapılan ödemelerin faturalarının güncel durumu ibraz edilir. Tüm faturaların ödenmiş olması şartı ile satış bedeli alıcıya gönderilir.
Natamam, inşaatı sürmekte olan veya topraktan bir ev alıyorsanız, güvenilir bir müteahhittin projesinden almaya dikkat edin. Ayrıca sözleşmenizi hazırlayıp işlerinizi takip edecek avukatın aynı zamanda inşaat şirketinin de avukatı olmaması konusu önemlidir. Eğer bir şeyler ters gidecek olursa sadece ve sadece sizin haklarınızı koruyacak birine ihtiyacınız olabilir. Yurt dışında yaşıyorsanız, sözleşme koşullarına göre ödemelerinizi avukatınız üzerinden yapabilirsiniz. Evinizin teslim alma aşamasında size yine avukatınız veya danışmanınız yardımcı olacaktır.
KKTC vatandaşı olmayan alıcıların tapu alabilmesi için Bakanlar Kurulu iznine ihtiyacı vardır. Başvurunuzu takiben askeriye ve diğer resmi makamlardan gereken görüşler alınır. TC vatandaşları için bu süre diğer yabancı ülke vatandaşlarına göre oldukça kısadır. Yaklaşık 2 ay içinde izninizin çıkmış olması beklenir. İzniniz çıktığında Tapu Dairesi’ne bilgi verilir ve devir işlemlerini 1-2 saatlik bir süre içinde tamamlayabilirsiniz.
Bakanlar Kurulundan mülk edinme izni çıkmadan önce de tapuya kaydettirdiğiniz sözleşmeye dayanarak evinize taşınabilir, kiraya verebilir ve hatta yeniden başkasına satabilirsiniz.
Diğer gözden kaçırılmaması gereken bir nokta ise, KKTC vatandaşı olmayanların sadece 1 adet mülk edinme hakkı olduğudur. Eşlerin her biri kendi adına 1 adet mülk edinebilirler. Yatırım amacı ile 1’den fazla mülk almak istiyorsanız bunu KKTC vatandaşı ortaklı şirket kurarak yapmanız mümkündür. Avukatınız size bu konuda yol gösterecektir.
VERGİLER VE DİĞER MASRAFLAR
Tapu Devir Harcı alıcı tarafından ödenir. Tapu Dairesi tarafından tespit edilen gayrimenkul değerinin %6’sı tutarındadır. Bir defaya mahsus olmak üzere devir harcını %3 olarak ödeme hakkı bulunmaktadır. Bu hak bir defa kullanıldıktan sonra başka bir gayrimenkulde kullanılamaz. Ek olarak Tapu Devir harcının %1 kadarı belediyelere ödenir.
Stopaj Vergisi satıcı tarafından Vergi Dairesine ödenir. Müteahhitler gibi Profesyonel Satıcılar bu vergiyi %4 olarak; Profesyonel satıcı olmayan özel kişiler ise %2,8 olarak öderler.
KDV emlak satın alan kişi tarafından satıcıya gayrimenkulün teslimatında ödenir. Satıcı (müteahhit) KDV’yi Vergi Dairesi’ne yatırmakla mükelleftir. KDV sadece profesyonel bir satıcıdan emlak aldığınızda ödenir. Dolayısı ile 2.el satışlarda genellikle KDV ödemesi daha önce gerçekleştiğinden ödeme yapılması beklenmez.
Pul Parası alıcı tarafından satış sözleşmesi Tapuya kaydettirilirken Vergi Dairesi’ne ödenir. Vergi Dairesi’nden alınan makbuz Tapu Dairesi’ne ibraz edilir ve şerh kaydı yapılır.
DİĞER MASRAFLAR
- Su sayacı: Bağlı olduğunuz belediyeye ödenir. 1.100-2.200 TL arasında belediye tarifesine göre değişir.
- Elektrik sayaç bedeli 1040 TL ve ayrıca depozito bedeli 469 TL KIBTEK kurumuna ödenir.
- Emlak Vergisi: m2 başına 1 TL olarak hesaplanır. Yıllık olarak bağlı bulunduğunuz Belediyeye ödenir.
Yeni binalarda evinizi teslim alırken müteahhitte trafo katkı payı ödenir. Projenin büyüklüğüne ve bağımsız bölüm sayısına göre değişmekle birlikte 1.500 GBP civarındadır.
Gayrimenkul alımı çerçevesinde hukuki prosedürler ve masrafları konuşurken genellikle arka plana atılan veya bahsedilmeyen bir konu daha var.
Bir devlet olarak KKTC’nin kendisine özgü yasa ve kuralları bulunmakta. Miras hukuku da bunlardan bir tanesi. Kıbrıs’ta bir avukat vasıtası ile yapacağınız vasiyetname sizden sonra mirasçılarınızın hayatını kolaylaştırır. KKTC kanunlarına göre vasiyetname hazırlamadan vefat etmeniz durumunda tereke işlemleri birkaç yıla yayılabilir. Vasiyetname bırakmadan vefat edenlerin eşleri mirasın 1/6 sı, çocukları ve kan bağı olan diğer mirasçıları 5/6sını alırlar. Oysaki hayatta iken mirasçı(ları)nızı vasiyetname bırakarak kendiniz belirleyebilir, KKTC’deki mülklerinizin sizin arzunuz doğrultusunda pay edilmesini garanti altına almış olursunuz.
Beril ÖZTUNALI
Kıbrıs Emlak Merkezi Ülke Müdürü
Etiketler: emlak ilanları, konut projeleriEn güncel haberlere erişmek için mail listemize abone olun
